Waldorf Astoria di New York: da quest’anno riapre anche con appartamenti in vendita

Chiuso nel 2017 per realizzare una serie di restauri, riaprirà a breve il Waldorf Astoria di New York,nella veste di hotel con condominio di superlusso.
Il lancio delle vendite degli appartamenti è previsto per questo primo trimestre del 2020. Per il momento sono riservati i prezzi.
Il Waldorf Astoria è da sempre un’icona del glamour e del lusso che negli anni ha accolto personaggi importanti, e uomini di business.

L’edificio nel 2014 è stato ceduto dal gruppo Hilton (Conrad Hilton lo aveva comprato nel 1949) al gruppo Anbang Insurance, colosso assicurativo cinese.

La nuova struttura offrirà 375 appartamenti contemporanei e un hotel da 375 camere distribuite su 52 piani.
Il progetto è realizzato con l’ausilio di Skidmore, Owings & Merrill (SOM), uno dei più grandi studi di architettura e interior design del mondo, con un rinnovo senza precedenti, che interessa un autentico monumento storico di Manhattan,
che ha ottenuto per alcuni ambienti interni proprio lo status di monumento storico nel 2017, mentre agli esterni è stato conferito già nel 1993.

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2020: AUGURI DAL BLOG

Buon anno a tutti! Questo sarà un anno pieno… pieno di energie messe in campo, con nuove sinergie, nuovi progetti e nuove tecnologie, tutto per realizzare i buoni propositi brindati a fine 2019 e le nuove idee che nasceranno strada facendo, lavorando, conoscendo nuovi scenari, nuovi professionisti e nuovi clienti.
Insomma: l’entusiasmo non manca proprio, siamo pieni di energie positive, come prima e più di prima, perché ancor più di prima ci vogliamo proprio riuscire a portare la nostra professionalità nelle case di tutti.
Chiudiamo il 2019, anno di inizio per questo blog e per i progetti immobiliari avviati nella città di Milano, con già vari apprezzamenti, nuove collaborazioni e buone prospettive per un 2020 in salita.
Siamo contenti, ma ci riserviamo di migliorare, come sempre, per garantire più risultati, più soddisfazioni e più innovazioni, al servizio dei clienti.

Rinnoviamo i migliori auguri per un anno ricco di emozioni positive, di soddisfazioni per tutti e il nostro consiglio resta quello di crederci sempre, non fino alla fine, ma… sempre!
Si: perché siamo nettamente contro chi dice che o una cosa va subito, oppure bisogna abbandonarla e fare altro, avvilendo il proprio essere e spezzando i sogni, perché ci sono tempi e risultati scritti…non siamo di questo avviso, siamo di quelli combattivi, che vivono il proprio lavoro come la missione della propria vita, uno stile di vita realizzato e in continua evoluzione… è anche quello che richiede una civiltà ormai in continua mutazione e improntata a rimettersi in discussione ogni giorno, ma le cose che si fanno, sono sempre salde ai principi di chi non ha mai smesso di creare, combattendo, sognando.
Si: le difficoltà ci sono per tutti e quando ci sono, si provano tutte le angolazioni fino a quella giusta, non si molla e tutto arriverà… per tutti.
Persistendo e aggiornandoci, crescendo, con una mente elastica e senza esitare un attimo, arriveremo in alto, in qualsiasi settore e a qualsiasi livello:
dal magnate, alla madre di famiglia, si perché tutti siamo unici e importanti in questa vita piena di alti e bassi, tutti siamo in missione prima di tutto con e contro noi stessi e non è così facile, immediato e scontato, conoscersi e capirsi, ma è molto importante.
L’augurio è quello di imparare prima ad amarci da soli, con le nostre caratteristiche, per poter amare poi il prossimo e quello che facciamo ogni giorno: non ci siano altri particolari forzature, solo serenità e passione e il resto… verrà da se.

AUGURI A TUTTI, BUON 2020, BUONA VITA
Federico e Alessandro

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PROPERTY FINDER

Con l’evoluzione del mercato immobiliare, si sono evolute anche le figure professionali coinvolte nel settore, con nuovi players come i consulenti di parte, i propery finder e gli instant buyers.
Qual’è la differenza tra il classico agente immobiliare e la figura del property finder?
E sopratutto, una figura preclude l’altra?

Partiamo subito col dire che il property finder è un agente immobiliare, che concentra la propria attività sulla ricerca dell’immobile giusto per l’acquirente, quindi si può dire in effetti che sia il consulente di parte dell’acquirente.
Mentre inizialmente la figura del property finder era separata da quella dell’agente immobiliare, perché quest’ultimo trattava solo gli immobili che aveva acquisito in vendita, mentre il property finder cercava l’immobile giusto appositamente per il suo cliente acquirente, anche collaborando con altri professionisti, oggi in realtà le cose
sono cambiate e la sua attività non preclude che possa essere anche e allo stesso tempo, l’agente immobiliare che gestisce un portafoglio di immobili per conto di uno o più clienti, servendosi spesso, per essere davvero efficace, di strumenti di collaborazione come i sistemi MLS(Multiple Listing Service), che permettono al professionista di avere a disposizione un portafoglio di immobili molto più grande di quello a cui potrebbe accedere normalmente, limitandosi agli immobili che tratta l’agenzia con cui collabora.
In questo modo il property finder, vuole avere a disposizione già in partenza, un ventaglio molto ampio di opportunità subito disponibili per i suoi clienti.
Inutile dire che questa figura nasce negli Stati Uniti, nei primi anni novanta e si diffonde poi in Europa, partendo dalla Francia e dall’Inghilterra.
In Italia invece, si è diffusa sopratutto dopo la legge europea del 2018, che ha ampliato le attività che può svolgere l’agente immobiliare, che sono nel mercato di oggi, in continua evoluzione, in base alle esigenze dei clienti che richiedono sempre più preparazione e flessibilità.

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Acqua Show in Darsena

Quest’anno un super Natale per Milano e dopo il Villaggio di Natale dell’Ippodromo di San Siro, di cui abbiamo già parlato in un precedente post, ecco un nuovo interessante e sopratutto gratuito evento per tutti i presenti a Milano, questa volta nell’antico porto della Darsena nella zona dei Navigli.

Super Christmas 2019

Fontane fino a 40 metri di altezza, in spettacoli serali di giochi d’acqua con straordinari getti a tortiglioni, girandole e getti verticali che danzano a ritmo di musica e coreografia di luci in tutta l’area della Darsena.
Da Sabato 14 Dicembre a Lunedì 6 Gennaio 2020, ci saranno tre eventi al giorno, da Domenica a Giovedì, alle ore 18,00, alle 19,00 e alle 20,00 che diventeranno quattro il Venerdì e i festivi, con lo show delle ore 21,30, che trasformerà completamente la Darsena grazie a centinaia di getti d’acqua dai 5 ai 40 metri di altezza, con illuminazione ed effetti di luce per festeggiare il periodo natalizio.

Uno spettacolo gratuito per tutti, che va assolutamente visto, perché una tappa dell’ormai magico Natale medeghino.

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Come valutare un immobile

Quali sono gli aspetti da valutare
per ricavare il giusto valore di mercato
del tuo immobile?

Una domanda che ci si pone a volte per curiosità e spesso per necessità, quando ci si trova a doversi confrontare con il mercato, per la vendita del proprio immobile.
E’ molto importante infatti, per arrivare all’obiettivo finale della vendita, stabilire il corretto prezzo a cui immettere il proprio immobile in vendita, per non rischiare di trovarsi “fuori mercato” avendo un prezzo troppo alto e quindi non competitivo rispetto agli altri immobili in vendita o troppo basso e quindi svendendo la propria casa.

Basta informarsi sul web?

Nonostante la mole di informazioni presente sul web su questo argomento,
non basta confrontarsi con i valutatori online, prima di tutto perché purtroppo, nella maggior parte dei casi, porteranno a risultati abbastanza differenti.
Il consiglio è quello di partire dal sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione dell’Osservatorio del mercato immobiliare, andando poi sul sito del Borsino Immobiliare, che forniscono una quotazione al metro quadro, in base alla zona e alla tipologia dell’immobile.

Osservatorio del Mercato Immobiliare

Tali quotazioni sono però abbastanza generiche ed è sempre bene tenere in considerazione anche altri fattori oltre la metratura, la tipologia e la zona.

I parametri da tenere in considerazione

ETA’ DELL’IMMOBILE: è un parametro davvero determinante per il valore, infatti se il bene che state valutando ha oltre venti o trentanni di vita, ha un valore ridotto rispetto a soluzioni più recenti, a meno che non sia stato ristrutturato negli anni (di recente), con interventi di manutenzione inerenti le facciate, il tetto, l’impianto di riscaldamento, ecc…
Per avere un’idea di massima, in genere, un immobile nuovo, vale circa il 30% in più di un immobile di 20-40 anni più vecchio e la percentuale sale se l’immobile è ancora più datato.
Attenzione però: ci sono delle eccezioni sul discorso età. In alcune città di forte fermento immobiliare e con alti valori medi di mercato, come ad esempio Milano e Roma, sono molto apprezzati gli immobili dagli anni ’50 e oltre, quelli d’epoca per essere precisi, che vengono addirittura cercati con attenzione, infatti sono spesso parametri determinanti per la scelta di un immobile in queste zone, perché vi è stato un ritorno ad apprezzare l’antico, il vintage, anche se poi spesso si interviene con ristrutturazioni e rivisitazioni in chiave moderna e minimale.
In queste città infatti, parlando però delle zone più vicine al centro e ai punti di interesse storico, succede il contrario di quanto detto inizialmente e spesso troviamo immobili d’epoca, con prezzi più alti rispetto a immobili di 15-20 anni fa e quasi al pari valore di immobili di nuova costruzione.
Dirvi quale sia meglio acquistare è impossibile, perché puramente soggettivo, fatto sta che l’età è un parametro molto importante per il prezzo.
IL QUARTIERE: anche questo può incidere e a volte si trovano immobili a soli 100 metri di distanza, che valgono molto di più o molto meno del nostro, perché conta molto oltre lo stato e l’immagine del palazzo in cui si trova, anche come si presenta e come è frequentata la via in cui si trova l’immobile, quali sono i servizi di immediato accesso dall’immobile, dai collegamenti urbani, ai negozi, fino alla sicurezza del quartiere in base alla frequentazione abituale che c’è.
Parlando di Milano, ché è sede della nostra “base operativa”, possiamo dirvi con certezza, che spesso, anche solo spostandosi a piedi da una traversa all’altra, i prezzi al metro quadro possono variare anche di 1500 Euro al metro quadro e più ci si avvicina al centro città, più sale questo valore.
LE CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE: Ci sono vari fattori tecnici e relativi al comfort, che incidono sul prezzo.
Il piano a cui si trova l’immobile: sono svantaggiati i piani terra e rialzato e il valore sale di circa il 5% per ogni piano che si sale, a patto che sia presente l’ascensore, altrimenti salendo, l’immobile subirà un deprezzamento.
L’esposizione su un lato, su due o su più lati, fa la differenza e più l’appartamento avrà luce, vista e meno vicini…più sarà apprezzata. Se vi trovate in una zona di mare o di montagna, sarà importante avere una vista aperta e panoramica, che avrà un ottima incidenza sul prezzo e darà più appeal alla vostra abitazione.
Il riscaldamento è un altro parametro su cui si approfondisce spesso e anche se a volte gli acquirenti hanno idee differenti a riguardo, il più economico è l’impianto centralizzato con la contabilizzazione dei consumi piuttosto che quello totalmente autonomo.
Di solito gli acquirenti più giovani e attenti guardano anche l’indice di prestazione energetica dell’immobile che stanno valutando di acquistare, ma questo dettaglio non è ancora così pesato in Italia, se non quando ci si approccia alle nuove costruzioni, dove si pretende invece una classe A, al massimo B.
Gli accessori e le pertinenze come i balconi, i terrazzi o i posti auto, le cantine, i box, sono naturalmente delle comodità che incidono sul prezzo.
Il box ad esempio è spesso un parametro fondamentale per ci cerca la casa, che evita a priori di andare a vedere immobili che non ne sono muniti. Questo vale sopratutto per le tipologie più grandi dal trilocale in poi, perché avendo un target da famiglia, è plausibile che ci siano una o più macchine e almeno un box diventa fondamentale.
I balconi e i terrazzi contribuiscono per una quota dal 25% al 40% nel calcolo della superficie, mentre un metro quadro di cantina o solaio al 15%-20%.

Quindi come arrivare al risultato finale?

Valore finale calcolato sul tuo immobile

Oltre a valutare l’immobile online sui portali che dicevamo, è bene fare un giro anche su quelli dedicati alla vendita come Immobiliare.it e Casa.it, che forniscono anche tool di valutazione che si basano anche sulla media di incroci di dati calcolati sugli immobili presenti sui loro siti. Oltre al tool consigliamo anche di guardare immobili simili al vostro per caratteristiche, metratura e zona, per capire mediamente a quanto sono in vendita:
una media di tutte queste valutazioni dovrebbe portarvi a un valore abbastanza veritiero, anche se, per avere la certezza totale è sempre bene rivolgersi a tecnici che conoscono a memoria e lavorano giornalmente sul mercato, come le agenzie immobiliari, geometri e architetti. Ormai tutte le agenzie immobiliari forniscono un sopralluogo e una valutazione totalmente gratuiti, dandovi il reale valore e spiegandovi come è meglio agire per la vendita o per l’affitto della vostra proprietà.

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INSTANT BUYER

Ti acquistano immediatamente casa:
è una buona opportunità?

La figura dell’Instant Buyer è nata naturalmente negli USA, dove il mercato in linea generale è da sempre molto attivo, sopratutto a causa dei ritmi del mondo del lavoro, dove è frequente che ci siano cambiamenti anche repentini di posizione lavorativa, con relativi trasferimenti e diventa forte l’esigenza di una vendita in tempi molto brevi.

Proprio per venire incontro a questa esigenza sono comparsi nel mercato immobiliare gli Instant Buyers, cioè aziende, gruppi o corporazioni, che effettuano un offerta immediata al proprietario e, se quest’ultimo accetta, acquistano direttamente l’immobile(sono necessari solo i tempi tecnici notarili).

Ovviamente gli Instant Buyers non sono benefattori, ma nemmeno affaristi che si presentano con offerte indecenti: si tratta in realtà di professionisti, che conoscono bene il mercato immobiliare e lo sfruttano al meglio per generare utile.
In una prima fase l’iBuyer, visita l’immobile e raccoglie tutte le informazioni che lo riguardano, come le condizioni dello stabile, quelle interne dell’immobile, la zona e i relativi collegamenti e punti d’interesse, in fine elabora mediante appositi valutometri e spesso con l’apporto di tecnici del mercato(agenzie immobiliari e architetti), il giusto valore di mercato.
A questo punto offre un prezzo al proprietario, che mediamente è inferiore intorno al 7% rispetto al valore di mercato.
Ovviamente nel mirino di questi investitori, ci sono principalmente immobili in zone di forte interesse, con mercato in crescita e immobili da ristrutturare, dove si possa “giocare” ulteriormente con i margini di guadagno, infatti essi non si limitano quasi mai al solo acquisto, ma si occupano poi anche di ristrutturare e fare interventi specifici e mirati alla valorizzazione dell’immobile, in modo che sia poi molto appetibile, facilmente rivendibile e che garantisca il maggior margine possibile.
Qualcuno potrebbe pensare anche che questo tipo di figura sia un pericolo per le agenzie immobiliari, in realtà possono essere spesso preziosi alleati per quest’ultime, perché possono garantire una vendita rapida per alcuni immobili e un ulteriore incarico di vendita nel momento in cui decideranno di immettere nuovamente l’immobile in vendita.
Insomma, io credo che sia realmente una buona opportunità per tutti, che non sconvolga il mercato, ma che sia un ulteriore spinta positiva in molti casi.

Tutto ciò è ovviamente commentabile, quindi se avete qualcosa da dire commentate pure e saremo felici di rispondervi.

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Villaggio di Natale Milano

Villaggio di Natale 2019

Il più grande Villaggio di Natale
mai realizzato in Italia

In un’area di oltre 30.000 metri quadri, quest’anno Milano ospiterà il più grande
villaggio di Babbo Natale che sia mai stato realizzato in Italia, all’Ippodromo
di San Siro.
Effettivamente era una delle poche cose a mancare nella Piccola Mela:
un luogo con un’atmosfera magica, organizzata in vari mondi a tema,
dove si potranno scoprire i segreti della fabbrica dei giocattoli, scherzare con
gli elfi, farsi illuminare dai giochi di luce, fermarsi a guardare animazioni teatrali,
scrivere la fatidica lettera e… consegnarla nelle mani del diretto interessato in
persona: Babbo Natale!

Dopo qualche problema di autorizzazioni la data per l’ingresso(a pagamento)
nel villaggio, è slittata al 29 Novembre, ma sarà possibile accedervi fino
al 6 di Gennaio 2020.
Per acquistare i biglietti di ingresso, basta andare sul sito di TicketMaster
http://www.ticketmaster.it e acquistare il biglietto elettronico di ingresso, che da diritto
all’ingresso giornaliero e comprende anche lo spettacolo di Babbo Natale.

Elfi e Puppets giganti accompagneranno i visitatori nei padiglioni e nelle aree esterne,
raccontando aneddoti e curiosità.
Il PERCORSO DI VISITA andrà dalla grande Fabbrica dei Giocattoli, alla casa degli Elfi
su due piani, alla casa di Babbo Natale, che comprende vari ambienti molto particolari
e il ricovero delle Renne, dove si potrà vedere la Grande Slitta di Babbo Natale.
Ci saranno poi altri percorsi dedicati alla letterina di Natale, il Borgo degli Elfi e
naturalmente un area food con dedicati stand gastronomici e in fine un’area giochi
per i più piccoli.
Per rendere il tutto più magico, ci sarà anche un trenino colorato che percorrerà il
perimetro esterno del villaggio, facendo tappa nei vari mondi.
Insomma qualcosa da vedere, visto che per i milanesi, adesso sarà molto vicino !

villaggio di babbo natale, eventi 2019 a Milano

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Investire: ROI e ROE

investire in un immobile per metterlo a reddito

Quando si parla di investimenti immobiliari, è molto importante far bene i conti, perché se lo scopo è quello di trarne profitto: non si può proprio sbagliare e a ogni “svista”, corrisponderà un ridursi del margine di profitto o addirittura corrisponderà a chiudere un’operazione in perdita.

Per questo motivo prima di far qualsiasi passo, è bene valutare in modo preciso tutti i costi immediati, relativi all’acquisto del bene (tasse, notaio, agenzia immobiliare) e quelli appena successivi relativi a eventuali ristrutturazioni, acquisti di arredi, regolarizzazione di situazioni particolari connesse all’immobile (catastali, ecc…).

Una volta calcolato tutto ciò, si potrà avere un quadro completo e calcolando ROI e ROE, si potrà quindi calcolare se vale o meno la pena di fare questo passo…

ROI e ROE sono due termini molto importanti quando si parla di investimenti immobiliari.

ROI: significa Return On Investment, cioè il ritorno sull’investimento o meglio la misura di quanti soldi il denaro investito genera in un determinato investimento.

La formula per il calcolo del ROI è la seguente

ROI = (Profitto netto / Costo dell’investimento) x 100

ROE: significa Return On Equity, cioè il ritorno sul capitale, prendendo in considerazione i soldi nostri, escludendo cioè anche quelli che eventualmente ci siamo fatti prestare (con finanziamenti, mutui, ecc…), quindi indica in percentuale quanti soldi il nostro denaro genera nell’investimento in questione.

La formula per il calcolo del ROE è la seguente

ROE = (Soldi netti generati dall’investimento / Costo personale dell’investimento) x 100

calcolo di roi e roe per gli investimenti immobiliari

Facciamo un esempio per capire in modo pratico di cosa stiamo parlando…

Se acquisto un immobile per il valore di €. 100.000,00 (compreso di costi accessori come tasse, notaio, ecc…) e chiedo un mutuo di €. 70.000,00 e mettendo di mio quindi €. 30.000,00, se dovessi rivendere successivamente l’immobile a €. 150.000,00, in questo caso il ROI sarebbe del 50% e il ROE del 166%.

Quindi per chiarire ancora meglio, il ROI esprime il guadagno, rispetto al costo totale dell’investimento, mentre il ROE il guadagno, rispetto al costo personale dell’investimento.

Spesso si usa il ROI per avere anche un’indicazione di massima di quanto potenzialmente renderà una locazione immobiliare, per capire a priori, se un immobile che stiamo acquistando è un buon investimento. Quindi nella fattispecie se voleste calcolare il reddito in percentuale rispetto all’investimento, che sarà generato dall’affitto dell’immobile su cui avete messo gli occhi, dovrete applicare la formula ROI di cui parlavo poco fa, sostituendo al “Profitto Netto” generato dall’investimento, il totale che percepirete annualmente come affitto.

Sull’esempio di prima quindi, ipotizzando di affittare l’immobile a €. 7200,00 annui, avremo ROI = (7200 / 100.000) x 100 con un risultato del 7,2%.

Capirete ora quanto sia importante farsi questi calcoli, prima di acquistare un immobile, sopratutto se lo scopo è quello di metterlo a reddito.

Un ultimo dettaglio: il ROE può essere infinito. Già e questo perché in un investimento posso farmi prestare totalmente i soldi da investire e quindi in questo caso sarà generato un valore infinito di ROE.

Non esitare a contattarci se vuoi consigli o una consulenza su investimenti e ristrutturazioni: guarda la pagina CHI SIAMO e IL NOSTRO TEAM per trovare tutti i riferimenti. Buona navigazione!

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Nasce HOME PASSION: il Blog di Futuro Immobiliare

Questo Blog nasce per esprimere in modo capillare la passione per il mondo dell’immobiliare, dell’architettura, del design e per condividere con tutti coloro che lo seguiranno o che ci approderanno anche per una sola volta, tutte le novità, i particolari, le curiosità di questi argomenti.

La passione di due giovani doveva sfociare anche in questo: nell’attuale e inevitabile voglia di condividere ! E siamo ovviamente aperti a nuovi spunti e a domande, a cui cercheremo di dare risposte e nuovi spunti.

A CHI SI RIVOLGE QUESTO BLOG?

  • A chiunque, per qualsiasi motivo dovesse addentrarsi in transazioni o problematiche immobiliari che riguardano l’affitto o la vendita di un bene immobile, in ristrutturazioni.
  • A curiosi e appassionati che vogliono essere sempre al passo con le novità del settore o vogliono segnalare qualche episodio, curiosità o novità nel campo.

Siamo qui per creare un punto di incontro tra la giungla di questo argomento che a volte vede i consulenti come dei furboni con l’utente che poi effettivamente si trova a dover gestire situazioni che sono importanti ma non così abituali.

La figura dei consulenti è stata danneggiata dal comportamento di alcuni personaggi poco onesti nel passato e questo ha segnato tutta la categoria, che ancora oggi spesso fatica a farsi voler bene.

Come risolvere la diffidenza:

  • Con la professionalità: oggi il cliente medio è molto preparato ed esige chiarezza, onestà e concretezza, visto che paga per un servizio.
  • Con la preparazione e continui aggiornamenti: per poter offrire risultati, bisogna sapere sempre su cosa si sta lavorando e come lavorarlo al meglio e nei tempi brevi, senza trascurare gli aspetti importanti.
  • Con la passione: come in tutte le cose, se ci credi, hai già compiuto metà dell’opera e sopratutto le cose fatte col sentimento di chi il lavoro lo vede come un modo di vivere e non una professione di routine, sono quelle che meglio riescono.

Uno degli aspetti meravigliosi dei blog è il modo in cui le argomentazioni si evolvono costantemente a mano a mano che impariamo, cresciamo e interagiamo con gli altri, questo è uno dei vantaggi del condividere: concetto in cui crediamo profondamente e di cui parleremo spesso, per spiegare come viene applicato dai consulenti immobiliari nella sharing economy.

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