Lo stato attuale del mercato immobiliare è ormai drammatico a livello globale.
Il Primo Osservatorio Nomisma della terza settimana di marzo 2020 prevede una
caduta del PIL italiano tra il 2% e oltre il 5% per il 2020, la probabilità di crescenti
costi di sistema e sociali, tra cui una forte riduzione degli investimenti immobiliari e
un’accelerazione del trend della disoccupazione.
La situazione è e sarà certamente molto cupa e preoccupante ed è veramente
difficile capire oggi come sarà domani, quali saranno i risvolti che saranno per molti
versi inediti.
Alcune tendenze di medio periodo però cominciano ad essere visibili e decifrabili,
con una relativa solidità nel settore degli affitti brevi e nel segmento ricettivo
residenziale, rispetto ad altre porzioni del settore immobiliare, che risultano invece
più minacciate da questa crisi.
I due fattori più favorevoli secondo Halldis:
Primo punto: la maggiore flessibilità della struttura dei costi rispetto ad altri
operatori nel settore ricettivo e quindi una migliore capacità di adeguamento e
di risposta alla crisi.
Il secondo fattore è la maggiore capacità di reazione del comparto turistico,
rispetto a quello immobiliare e la conseguente minore escursione dei prezzi
degli affitti, rispetto a quelli attesi nelle compravendite, fatto che orienterà gli
investimenti di operatori privati e istituzionali verso questo settore nel processo di
ripartenza che ci attende negli anni a venire.
Come rilevato dal Global Research Report di Nuveen Real Estate, gli asset più colpiti
sono e saranno quelli dell’hotellerie, a causa degli investimenti più corposi messi
in campo e per i costi fissi più alti, con una conseguente maggiore incidenza della
crisi sui bilanci, gli spazi condivisi come quelli di co-living, co-working, a causa delle
nuove misure restrittive e di distanziamento sociale, delle norme igienico-sanitarie
e di contenimento degli assembramenti, che saranno ancor più in primo piano,
e gli studentati con un rischio che la diminuzione di domande di ammissione
dall’estero porti a un trend negativo nei prossimi anni, sia per motivi sanitari sia per
la diminuzione delle disponibilità economiche delle famiglie.
Lo scenario a medio termine per il mercato dello short term è quasi sicuramente
positivo e dimostra di nuovo il carattere anti ciclico del settore ricettivo residenziale,
che già si era manifestato con queste caratteristiche negli anni successivi alla crisi
iniziata tra il 2007 e il 2008, da cui fra l’altro, siamo usciti da poco tempo.
Scenario a breve termine
L’occupancy generale media delle strutture ricettive a metà Marzo segna un dato del
-92% in Italia, seguita dalla Cina e dalla Corea del Sud con il -73%.
Il dato si impenna in Francia, Spagna e negli Usa.
La Cina nel mese di Febbraio ha perso al suo picco l’85% dell’occupancy.
Le diminuzioni registrate in Cina e in Europa hanno superato, il peggiore picco negativo
degli ultimi venti anni, ossia quello del 2009.
L’occupancy media delle principali città europee prevista è sotto il 30% fino a tutto
Giugno 2020.
La Sars
La prima comparazione effettuata dai ricercatori è stata con l’epidemia di Sars del 2003,
che colpì in particolare i mercati asiatici.
L’analogia è evidente e un significativo bounce delle performance ricettive si ebbe
nel corso di 6 mesi, con i valori di occupancy e RevPaR che tornarono competitivi.
Nell’esperienza attuale però, ci sono degli aspetti che aggravano lo scenario rispetto a
quello della Sars: l’epidemia Covid-19 è molto più estesa, addirittura a livello globale e
la fine delle misure di contenimento è avvenuta in poco meno di 4 mesi,
cioè un periodo di tempo davvero impensabile per l’attuale emergenza epidemica in
corso.
SCENARI FUTURI
Rispetto ai casi analizzati di Sars, Torri Gemelle e crisi del 2007/2008, purtroppo,
l’attuale evento epidemico incrocia le due caratteristiche più preoccupanti:
L’estensione del fenomeno: in questo caso globale come la crisi finanziaria
del 2008, ma con un potenziale di impatto sull’intero sistema produttivo;
La potenza dell’impatto iniziale, che riversa sugli operatori mettendone a dura
prova la stabilità e la capacità di reazione, anche visti i pochi interventi in termini
di aiuti alle imprese.
Le tre sfide per i centri urbani europei e internazionali saranno quindi:
- Safety and Health: una sfida che terrà occupata la popolazione alla ricerca
di nuovi modelli e di regole di coesistenza e compartecipazione; - Movement: una sfida complessa e finalizzata a ricostituire la rete di
comunicazione con il mondo, a partire dal riassestamento del mercato
del trasporto e di quello delle compagnie aeree; - Confidence: Cioè l’impatto psicologico e fiduciario che questa crisi lascerà
nei futuri traveller globali, comportando una trasformazione delle attitudini
e delle modalità di spostamento e viaggio.
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