Come valutare un immobile

Quali sono gli aspetti da valutare
per ricavare il giusto valore di mercato
del tuo immobile?

Una domanda che ci si pone a volte per curiosità e spesso per necessità, quando ci si trova a doversi confrontare con il mercato, per la vendita del proprio immobile.
E’ molto importante infatti, per arrivare all’obiettivo finale della vendita, stabilire il corretto prezzo a cui immettere il proprio immobile in vendita, per non rischiare di trovarsi “fuori mercato” avendo un prezzo troppo alto e quindi non competitivo rispetto agli altri immobili in vendita o troppo basso e quindi svendendo la propria casa.

Basta informarsi sul web?

Nonostante la mole di informazioni presente sul web su questo argomento,
non basta confrontarsi con i valutatori online, prima di tutto perché purtroppo, nella maggior parte dei casi, porteranno a risultati abbastanza differenti.
Il consiglio è quello di partire dal sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione dell’Osservatorio del mercato immobiliare, andando poi sul sito del Borsino Immobiliare, che forniscono una quotazione al metro quadro, in base alla zona e alla tipologia dell’immobile.

Osservatorio del Mercato Immobiliare

Tali quotazioni sono però abbastanza generiche ed è sempre bene tenere in considerazione anche altri fattori oltre la metratura, la tipologia e la zona.

I parametri da tenere in considerazione

ETA’ DELL’IMMOBILE: è un parametro davvero determinante per il valore, infatti se il bene che state valutando ha oltre venti o trentanni di vita, ha un valore ridotto rispetto a soluzioni più recenti, a meno che non sia stato ristrutturato negli anni (di recente), con interventi di manutenzione inerenti le facciate, il tetto, l’impianto di riscaldamento, ecc…
Per avere un’idea di massima, in genere, un immobile nuovo, vale circa il 30% in più di un immobile di 20-40 anni più vecchio e la percentuale sale se l’immobile è ancora più datato.
Attenzione però: ci sono delle eccezioni sul discorso età. In alcune città di forte fermento immobiliare e con alti valori medi di mercato, come ad esempio Milano e Roma, sono molto apprezzati gli immobili dagli anni ’50 e oltre, quelli d’epoca per essere precisi, che vengono addirittura cercati con attenzione, infatti sono spesso parametri determinanti per la scelta di un immobile in queste zone, perché vi è stato un ritorno ad apprezzare l’antico, il vintage, anche se poi spesso si interviene con ristrutturazioni e rivisitazioni in chiave moderna e minimale.
In queste città infatti, parlando però delle zone più vicine al centro e ai punti di interesse storico, succede il contrario di quanto detto inizialmente e spesso troviamo immobili d’epoca, con prezzi più alti rispetto a immobili di 15-20 anni fa e quasi al pari valore di immobili di nuova costruzione.
Dirvi quale sia meglio acquistare è impossibile, perché puramente soggettivo, fatto sta che l’età è un parametro molto importante per il prezzo.
IL QUARTIERE: anche questo può incidere e a volte si trovano immobili a soli 100 metri di distanza, che valgono molto di più o molto meno del nostro, perché conta molto oltre lo stato e l’immagine del palazzo in cui si trova, anche come si presenta e come è frequentata la via in cui si trova l’immobile, quali sono i servizi di immediato accesso dall’immobile, dai collegamenti urbani, ai negozi, fino alla sicurezza del quartiere in base alla frequentazione abituale che c’è.
Parlando di Milano, ché è sede della nostra “base operativa”, possiamo dirvi con certezza, che spesso, anche solo spostandosi a piedi da una traversa all’altra, i prezzi al metro quadro possono variare anche di 1500 Euro al metro quadro e più ci si avvicina al centro città, più sale questo valore.
LE CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE: Ci sono vari fattori tecnici e relativi al comfort, che incidono sul prezzo.
Il piano a cui si trova l’immobile: sono svantaggiati i piani terra e rialzato e il valore sale di circa il 5% per ogni piano che si sale, a patto che sia presente l’ascensore, altrimenti salendo, l’immobile subirà un deprezzamento.
L’esposizione su un lato, su due o su più lati, fa la differenza e più l’appartamento avrà luce, vista e meno vicini…più sarà apprezzata. Se vi trovate in una zona di mare o di montagna, sarà importante avere una vista aperta e panoramica, che avrà un ottima incidenza sul prezzo e darà più appeal alla vostra abitazione.
Il riscaldamento è un altro parametro su cui si approfondisce spesso e anche se a volte gli acquirenti hanno idee differenti a riguardo, il più economico è l’impianto centralizzato con la contabilizzazione dei consumi piuttosto che quello totalmente autonomo.
Di solito gli acquirenti più giovani e attenti guardano anche l’indice di prestazione energetica dell’immobile che stanno valutando di acquistare, ma questo dettaglio non è ancora così pesato in Italia, se non quando ci si approccia alle nuove costruzioni, dove si pretende invece una classe A, al massimo B.
Gli accessori e le pertinenze come i balconi, i terrazzi o i posti auto, le cantine, i box, sono naturalmente delle comodità che incidono sul prezzo.
Il box ad esempio è spesso un parametro fondamentale per ci cerca la casa, che evita a priori di andare a vedere immobili che non ne sono muniti. Questo vale sopratutto per le tipologie più grandi dal trilocale in poi, perché avendo un target da famiglia, è plausibile che ci siano una o più macchine e almeno un box diventa fondamentale.
I balconi e i terrazzi contribuiscono per una quota dal 25% al 40% nel calcolo della superficie, mentre un metro quadro di cantina o solaio al 15%-20%.

Quindi come arrivare al risultato finale?

Valore finale calcolato sul tuo immobile

Oltre a valutare l’immobile online sui portali che dicevamo, è bene fare un giro anche su quelli dedicati alla vendita come Immobiliare.it e Casa.it, che forniscono anche tool di valutazione che si basano anche sulla media di incroci di dati calcolati sugli immobili presenti sui loro siti. Oltre al tool consigliamo anche di guardare immobili simili al vostro per caratteristiche, metratura e zona, per capire mediamente a quanto sono in vendita:
una media di tutte queste valutazioni dovrebbe portarvi a un valore abbastanza veritiero, anche se, per avere la certezza totale è sempre bene rivolgersi a tecnici che conoscono a memoria e lavorano giornalmente sul mercato, come le agenzie immobiliari, geometri e architetti. Ormai tutte le agenzie immobiliari forniscono un sopralluogo e una valutazione totalmente gratuiti, dandovi il reale valore e spiegandovi come è meglio agire per la vendita o per l’affitto della vostra proprietà.

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