Quando si parla di investimenti immobiliari, è molto importante far bene i conti, perché se lo scopo è quello di trarne profitto: non si può proprio sbagliare e a ogni “svista”, corrisponderà un ridursi del margine di profitto o addirittura corrisponderà a chiudere un’operazione in perdita.
Per questo motivo prima di far qualsiasi passo, è bene valutare in modo preciso tutti i costi immediati, relativi all’acquisto del bene (tasse, notaio, agenzia immobiliare) e quelli appena successivi relativi a eventuali ristrutturazioni, acquisti di arredi, regolarizzazione di situazioni particolari connesse all’immobile (catastali, ecc…).
Una volta calcolato tutto ciò, si potrà avere un quadro completo e calcolando ROI e ROE, si potrà quindi calcolare se vale o meno la pena di fare questo passo…
ROI e ROE sono due termini molto importanti quando si parla di investimenti immobiliari.
ROI: significa Return On Investment, cioè il ritorno sull’investimento o meglio la misura di quanti soldi il denaro investito genera in un determinato investimento.
La formula per il calcolo del ROI è la seguente
ROI = (Profitto netto / Costo dell’investimento) x 100
ROE: significa Return On Equity, cioè il ritorno sul capitale, prendendo in considerazione i soldi nostri, escludendo cioè anche quelli che eventualmente ci siamo fatti prestare (con finanziamenti, mutui, ecc…), quindi indica in percentuale quanti soldi il nostro denaro genera nell’investimento in questione.
La formula per il calcolo del ROE è la seguente
ROE = (Soldi netti generati dall’investimento / Costo personale dell’investimento) x 100
Facciamo un esempio per capire in modo pratico di cosa stiamo parlando…
Se acquisto un immobile per il valore di €. 100.000,00 (compreso di costi accessori come tasse, notaio, ecc…) e chiedo un mutuo di €. 70.000,00 e mettendo di mio quindi €. 30.000,00, se dovessi rivendere successivamente l’immobile a €. 150.000,00, in questo caso il ROI sarebbe del 50% e il ROE del 166%.
Quindi per chiarire ancora meglio, il ROI esprime il guadagno, rispetto al costo totale dell’investimento, mentre il ROE il guadagno, rispetto al costo personale dell’investimento.
Spesso si usa il ROI per avere anche un’indicazione di massima di quanto potenzialmente renderà una locazione immobiliare, per capire a priori, se un immobile che stiamo acquistando è un buon investimento. Quindi nella fattispecie se voleste calcolare il reddito in percentuale rispetto all’investimento, che sarà generato dall’affitto dell’immobile su cui avete messo gli occhi, dovrete applicare la formula ROI di cui parlavo poco fa, sostituendo al “Profitto Netto” generato dall’investimento, il totale che percepirete annualmente come affitto.
Sull’esempio di prima quindi, ipotizzando di affittare l’immobile a €. 7200,00 annui, avremo ROI = (7200 / 100.000) x 100 con un risultato del 7,2%.
Capirete ora quanto sia importante farsi questi calcoli, prima di acquistare un immobile, sopratutto se lo scopo è quello di metterlo a reddito.
Un ultimo dettaglio: il ROE può essere infinito. Già e questo perché in un investimento posso farmi prestare totalmente i soldi da investire e quindi in questo caso sarà generato un valore infinito di ROE.
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